Réglementation Airbnb au Pays basque : ce qui change pour vous
Le Pays basque est une région très prisée où le tourisme est florissant, et où le marché immobilier est en constante mutation. Avec l'émergence de nouveaux usages et de nouvelles plateformes comme Airbnb, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la location saisonnière pour tirer un maximum de profit de leur bien immobilier.
Toutefois, la popularité croissante de ce genre de solutions a entraîné une augmentation des prix de l'immobilier local, rendant l'accès au logement plus difficile pour les résidents locaux. Pour faire face à cette situation, les municipalités du Pays basque ont adopté une série de nouvelles mesures pour encadrer la location de courte durée, en particulier via de nouvelles réglementations spécifiques concernant Airbnb.
Pour faire face à ce changement, nous allons explorer en détail la nouvelle réglementation liée à l’usage d’ Airbnb en Pays basque, ses objectifs, ses spécificités, et ce que cela implique pour les propriétaires et les locataires.
Résidences principales : la nouvelle réglementation Airbnb en Pays basque
Une réglementation nationale appliquée à l’échelle locale
La France impose une limite nationale de 120 jours de location maximum par an pour les résidences principales, c’est-à-dire les habitations où les propriétaires résident au moins 8 mois par an. Et bien évidemment, cette règle s’applique également au Pays basque. Cela permet de maintenir un certain équilibre entre offre de logement temporaire pour les touristes et celle plus pérenne pour les résidents locaux. Ces derniers éprouvent souvent des difficultés pour trouver une habitation en raison de la forte pression exercée par les locations touristiques.
Les propriétaires de résidences principales doivent également respecter une autre obligation importante : obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
Ce numéro d’enregistrement vise à mieux contrôler et réguler le marché de la location de courte durée en recueillant des données précises sur les locations. Il permet également de faciliter l'application des réglementations. Ce numéro d’enregistrement doit ensuite être affiché dans l'annonce publiée sur Airbnb. A savoir que ce processus d’enregistrement est simple, mais obligatoire. En son absence, les propriétaires risquent des amendes.
Résidence principale : une nouvelle réglementation plutôt souple
Bien que la réglementation pour les résidences principales au Pays basque soit encadrée, elle est relativement souple comparée à celle qui s’applique aux résidences secondaires.
En effet, il est assez aisé de mettre en location la résidence principale de propriétaires souhaitant simplement louer leur logement pendant leurs vacances ou de manière ponctuelle. Cependant, il est essentiel de veiller à bien respecter la limite des 120 jours de location maximum par an. Au-delà, la location de la résidence principale devient illégale, et les propriétaires encourent des sanctions financières.
Résidences secondaires : une réglementation plus stricte
Le principe du changement d’usage et de la compensation
Contrairement à la réglementation s’appliquant aux résidences principales, la location des résidences secondaires au Pays basque est beaucoup plus complexe.
En effet, dans cette région, la location de résidences secondaires pour le tourisme est soumise à un changement d’usage. Cela signifie que pour pouvoir louer une habitation qui n’est pas votre résidence principale, vous devez obtenir une autorisation spécifique de la mairie. Cette exigence découle d'une volonté de limiter la transformation des résidences secondaires en logements de vacances pour protéger le marché locatif résidentiel.
A savoir que l’obtention de cette autorisation est soumise à un principe de compensation. Ce principe impose aux propriétaires de compenser la perte d’un logement résidentiel en créant un autre logement de même nature dans le même secteur géographique. Cela peut éventuellement se faire en transformant un local commercial ou un bureau en logement. Cette obligation rend très difficile, voire impossible, la mise en location de nombreuses résidences secondaires, en particulier dans des zones à forte tension immobilière et où le tourisme explose comme Biarritz, Bayonne, ou Saint-Jean-de-Luz.
Les communes concernées par la compensation
Le Pays Basque est une région particulièrement touchée par la montée du tourisme et la spéculation immobilière, c’est pourquoi plusieurs villes imposent le principe de compensation. Parmi ces communes figurent notamment Biarritz, Bayonne, Anglet, et Saint-Jean-de-Luz. Dans ces villes, les propriétaires qui souhaitent louer leur résidence secondaire via Airbnb doivent donc suivre un processus administratif strict.
Cette obligation de compensation a pour but de freiner la prolifération des locations saisonnières et de préserver l’offre de logements pour les résidents à l’année. Cependant, elle est souvent perçue comme une contrainte excessive par les propriétaires, qui voient leur potentiel de rentabilité locative limité par cette nouvelle réglementation.
Impact de la réglementation Airbnb en Pays basque
Une régulation nécessaire, mais parfois controversée
La nouvelle réglementation Airbnb en Pays basque a été mise en place pour protéger les résidents locaux, mais elle présente également d’importants changements et conséquences sur le marché immobilier dans son ensemble.
D'une part, elle permet de maintenir un certain équilibre en limitant la conversion excessive d’habitations en locations touristiques. Cela pourrait amplifier le phénomène de pénurie de logements accessibles pour les habitants permanents de la région.
D’autre part, elle entrave les propriétaires qui souhaitent profiter de l’expansion du tourisme pour générer des revenus supplémentaires.
En outre, la complexité des démarches administratives, en particulier en ce qui concerne le principe de compensation, a conduit certains propriétaires à se tourner vers des solutions alternatives ou même à tenter de contourner la loi.
Ainsi, certains propriétaires préfèrent désormais ne pas déclarer leurs locations, s’exposant à d’importantes sanctions. En effet, les autorités locales, notamment celles de Biarritz et Bayonne, ont renforcé les contrôles pour repérer les locations non enregistrées, imposant des amendes lourdes aux contrevenants.
Sanctions et responsabilités des propriétaires
Que risquent les propriétaires en cas de non-respect des règles ?
La non-conformité à la nouvelle réglementation Airbnb en Pays Basque peut avoir de lourdes conséquences pour les propriétaires. En effet, les sanctions prévues par la loi sont particulièrement dissuasives : les amendes peuvent atteindre 50 000 € par bien loué lors de violation des règles établies. A savoir que ces sanctions s'appliquent non seulement aux particuliers, mais aussi aux entreprises ou sociétés qui gèrent plusieurs biens via des SCI ou autres structures.
Par l’effet des amendes encourues, les propriétaires se verront perdre les revenus locatifs générés illégalement par leurs locations Airbnb. Ces sanctions ont donc pour objectif de protéger le marché du logement et de s'assurer que les propriétaires respectent leurs obligations légales.
Démarches à suivre pour se mettre en conformité
Pour éviter les sanctions, il est essentiel que les propriétaires se renseignent en amont sur les règles spécifiques s’appliquant à leur commune. Et ensuite, ils doivent suivre les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations requises. Cela inclut notamment :
L'enregistrement de la location auprès de la mairie
Le respect des plafonds de location pour les résidences principales
L'obtention des autorisations de changement d’usage pour les résidences secondaires.
La nouvelle réglementation Airbnb en Pays Basque est un cadre juridique complexe à appréhender mais nécessaire dans une région à forte pression immobilière.
Ainsi, les propriétaires souhaitant louer leur bien via des plateformes comme Airbnb doivent impérativement se familiariser avec ces règles pour éviter de lourdes sanctions et s'assurer que leur activité locative est en conformité avec la loi.
Que vous soyez propriétaire d'une résidence principale ou d’une résidence secondaire, il est essentiel de bien être au fait des usages, des démarches à suivre et des obligations à respecter avant de vous lancer dans l’aventure Airbnb au Pays Basque !
Dans le cas où vous souhaitez être accompagnés, Maître Bergue, avocat en réglementation Airbnb et avocat en droit de l’urbanisme à Bayonne, est à votre disposition pour vous guider à travers ce processus complexe et vous aider à sécuriser votre projet locatif.
